深圳商业地产市场正处于关键转折期。根据第一太平戴维斯最新报告，2025年深圳房地产市场呈现结构优化特征，住宅市场逐步筑底，商业地产进入价值重塑阶段。这反映出市场从粗放扩张向理性发展的转变。 供应端保持强劲增长。2025年深圳新增六个零售项目，供应面积82.5万平方米，创2018年以来新高。截至年末，优质零售物业总存量达818.8万平方米，同比增长11.2%。 但市场复苏并不均衡。品牌开店整体保持谨慎，新品牌和新店高度集中于标杆项目，次核心商圈部分项目招商困难，部分区域甚至出现负吸纳。这种分化表明市场正在优胜劣汰，优质项目的虹吸效应日益明显。 餐饮业态增速放缓。2025年餐饮新店占比下降，反映出该业态在快速扩张后进入理性调整，企业更加谨慎地考量盈利能力和可持续发展。 整体市场仍保持稳健。在高供应规模和新项目较高预招商率的推动下，全市平均空置率降至6.6%，年度净吸纳量创近四年新高。 优质项目成为市场主引擎。过去一年，标杆项目引入多个区域首店，提升品牌渗透度。户外品牌Mammut、Haglöf和Goldwin分别在深圳湾万象城、万象天地和深圳万象城开出华南首店；设计师品牌Nana Jacqueline和Staple首次进驻深圳，分别在万象天地和福田COCO Park开设华南首店。 租金呈现分化走势。部分存量项目因竞争压力下调租金，优质项目租金稳中有升。全市租金指数环比上升0.6%，同比持平，年末平均租金为每平方米每月520.5元。 展望2026年，市场前景相对乐观。预计新增供应超过40万平方米，年末总存量将达859.7万平方米，同比增长5.0%。在消费政策支持下，消费环境将继续优化，有利于零售商拓店布局。优质项目品牌组合的改进，将为市场品牌多元化发展注入新动力。
深圳零售物业市场的演变，诠释了中国消费升级与城市转型的互动关系。从追求规模到注重质量效益，从同质化竞争到差异化生存，这场商业变革不仅重塑城市空间形态，更预示着新消费时代的发展方向。如何在存量时代构建更具韧性的商业生态，将成为城市治理的重要课题。