近期，北京市第三中级人民法院会同北京市住房和城乡建设委员会召开新闻通报会，发布涉住房租赁企业房屋租赁合同纠纷典型案例，并对行业高发风险作出提示。
通报显示，2022年1月至2025年11月，北京三中院共审理涉住房租赁企业房屋租赁合同纠纷566件，案件量呈上升趋势。
随着住房租赁市场参与主体增多、产品形态更加多样，围绕合同性质、履行责任、资金安全等方面的矛盾逐渐集中显现。
问题：合同“名实不符”成为纠纷重要诱因。
典型案例中，房主与住房租赁企业签署名为《资产管理服务合同》的协议，约定企业可将住宅提供他人居住使用，并向房主支付固定收益。
后企业以“委托合同可任意解除”为由停止付款并主张解约。
法院审理认为，该合同核心内容体现“交付使用—取得收益—支付对价”的基本结构，符合房屋租赁合同的主要特征，应认定为房屋租赁法律关系，对企业基于委托关系提出的抗辩不予支持。
该案释放出明确信号：判断合同性质不能只看名称，更要看双方权利义务及交易目的，防止以“服务”“管理”等外观包装弱化应承担的租赁义务。
原因：一是部分企业在商业模式上追求“固定回报、快速扩张”，在市场波动或经营承压时，倾向于通过合同文本设计降低履约成本，将原本应由企业承担的空置风险、违约责任转移给房主或租客。
通报中指出，实践中一些企业使用《委托管理协议》《资产管理服务合同》等模糊合同性质，意在主张所谓“任意解除权”。
二是信息不对称仍较突出。
房主对合同法律后果、资金安排、违约救济的理解有限，面对格式条款往往缺乏议价能力；租客则更关注租金水平与居住体验，容易忽视押金去向、转租链条等关键条款。
三是行业治理正从“规模增长”转向“质量规范”的关键期，部分主体合规能力不足，内控与风控体系滞后，导致合同约定不明、履行管理粗放等问题叠加。
影响：合同性质争议不仅增加司法与维权成本，更可能放大市场预期不稳。
一方面，房主固定收益被中断，可能引发集中解约、诉讼叠加，进而影响房源稳定供给；另一方面，企业若以不当方式解除合同或超期转租，租客面临搬迁、押金难退等风险，影响居住安全感与城市租住秩序。
通报会还反映，除合同性质问题外，住房租赁企业提供房屋不适租占比约25%，租赁合同约定不明导致履行矛盾占比约10%，以及格式条款侵权、押金未纳入监管账户、超期转租等亦为纠纷高发点。
值得关注的是，住房租赁企业作为上诉方的案件占比达到53%，从侧面说明部分纠纷在责任认定、证据留存与合同管理方面仍存在较大改进空间。
对策：以司法裁判和行政监管协同发力，推动规则清晰、资金可控、合同可读。
司法层面，裁判导向强调“实质重于形式”，对通过合同名称规避租赁义务、规避违约责任的做法予以纠偏，稳定交易预期。
行政监管层面，北京市住房和城乡建设委员会介绍，正大力推进企业押金托管和租金监管，已推动800余家租赁企业签约监管银行，54.8万笔租赁合同的17.1亿元纳入监管；同时通过强化企业备案动态监管、发布风险警示名单、优化投诉调解流程等举措，提升行业治理能力。
面向市场主体，建议住房租赁企业完善合同文本合规审查，明确租金支付、房屋交付、维修责任、违约处理、解约条件、资金存管等关键条款，避免使用模糊概念掩盖交易本质；房主与租客签约前应重点核实资金监管安排、合同解除条件及违约责任，并留存付款与沟通证据，必要时通过公证、监管账户、第三方存管等方式降低风险。
前景：住房租赁是民生工程与城市治理的重要组成部分，既要保持市场活力，也要守住风险底线。
随着典型案例持续发布、监管机制不断完善，以及资金监管覆盖面扩大，行业将从“拼规模”加快转向“重合规、强服务、控风险”。
可以预期，未来合同文本将更加标准化、争议焦点更趋清晰；对故意“名实不符”、规避责任的行为，司法与监管将形成更强约束，推动形成公平透明的租赁交易环境。
住房租赁关系到广大人民群众的基本生活需求，规范这一领域的市场秩序既是法治建设的重要内容，也是保障民生的必然要求。
北京三中院的典型案例通报和监管部门的协同治理，充分表明有关部门坚决维护市场秩序、保护各方权益的决心。
但需要认识到，法律规范和监管制度的完善只是基础，关键在于住房租赁企业能否树立守法经营的意识，将长期健康发展置于短期利益获取之上。
只有当企业、房主、承租人各方都能在规则框架内合理表达诉求、承担责任，住房租赁市场才能真正实现高质量发展，更好地服务于人民美好生活需要。