近期，保租房公募REITs领域迎来重要进展。华夏基金华润有巢租赁住房REIT扩募份额上海证券交易所上市，扩募募集资金在扣除有关预留费用后，全部用于收购华润有巢旗下上海马桥租赁住房项目。业内认为，此次以向原持有人配售为主要安排的非定向扩募顺利落地，不仅拓宽了保租房REITs扩容路径，也为公募REITs市场常态化扩募机制的完善提供了可复制的样本。 从“问题”看，保租房项目兼具公益属性与经营属性，既要满足新市民、青年人等群体的阶段性居住需求，也要形成可持续的运营现金流。实践中，如何在不加杠杆、不挤占财政资源的前提下，实现优质存量资产的持续投入与滚动发展，是推进保租房高质量供给面临的现实课题。同时，公募REITs市场进入提质扩面阶段，市场对底层资产质量、现金流稳定性以及投资者权益保护的要求不断提高，也对扩募机制的透明度、规范性与可持续性提出更高标准。 从“原因”分析，本次扩募之所以受到关注，关键在于机制创新与资产逻辑相匹配。一上，扩募采用向原持有人配售方式，制度设计更强调对原持有人权益的保障与交易安排的可预期性：配售价格为2.53元/份，可配售份额4.5亿份，认购比例达99.51%，募集资金总额约11.329亿元（不含募集期利息）。这表明市场化定价、规则清晰的前提下，存量投资者愿意继续参与基金扩张，实现“风险共担、收益共享”的资金闭环。另一上，扩募资金投向明确，用于收购上海马桥项目，反映了以优质资产带动基金规模增长、再以规模增长提升运营能力的路径。对保租房REITs而言，优质底层资产是稳定分红与长期价值的基础，扩募则把资产端的确定性转化为资金端的发展动能。 从“影响”层面看，首单非定向扩募落地带来多方面效应。其一，有助于推动保租房资产形成“投、融、建、管、退”的良性循环。通过REITs平台实现存量资产证券化，项目能够回笼资金并投入新资产，减少对单一融资渠道的依赖，增强供给的持续性与韧性。其二，有助于促进公募REITs市场结构优化。数据显示，截至2025年末，境内公募REITs上市产品已达79单，总发行规模（含扩募）突破2100亿元，市场体量跃升为亚洲第一、全球第二。保租房REITs兼具民生属性与金融价值，“首发+扩募”并行的新阶段中，若能持续补充高标准资产，将深入增强市场的稳定分红特征与长期配置价值。其三，有助于完善投资者保护与市场信心建设。本次扩募以原持有人配售为主要方式，在程序与安排上增强确定性，有利于稳定预期、降低摩擦成本，也为后续多类型基础设施资产的扩募积累经验。 从“对策”角度，推动保租房REITs扩容扩募行稳致远，需要在资产、机制与治理三上协同发力。首先，坚持资产质量导向，强化项目筛选与运营管理能力建设，确保租赁需求、出租率、租金收缴、维护更新等关键指标可持续、可验证。其次，进一步夯实信息披露与现金流管理要求，提升扩募过程的透明度与可比性，形成更清晰的扩募评估体系与投资者沟通机制。再次，完善运营机构的激励约束与风险管控安排，推动管理人、运营方、原始权益人等主体长期目标上形成一致性，避免短期行为影响长期现金流。同时，支持符合条件的优质保租房资产以规范方式进入REITs市场，也有助于引导资金更好服务实体经济与民生保障。 从“前景”判断，随着REITs市场制度持续完善、扩募机制逐步常态化，保租房REITs有望进入更清晰的成长通道：一上，核心城市群的人口流入与产业集聚将持续支撑租赁住房需求，为资产端提供基本盘；另一方面，规范运营与稳健分红基础上，更多产品可能通过扩募实现“滚动式”资产注入，推动市场从“数量扩张”转向“质量提升”。同时，非定向扩募在保障既有投资者权益、提升资金可得性上的制度价值，可能被更多公募REITs借鉴，进一步强化市场的长期资金属性与服务功能。
首单非定向扩募保租房REITs的实践，反映了资本市场支持实体经济的创新路径。住房制度改革和金融供给侧结构性改革推进的背景下，这种市场化、规范化的资产证券化模式，不仅为保障性住房建设提供了更可持续的融资方案，也为资本市场高质量发展提供了新的思路。未来，随着制度体系持续完善，REITs市场有望在服务国家战略与民生保障上发挥更大作用。