问题显现 曾位列中国商业地产龙头的万达集团，正面临创立36年来最严峻的财务压力。公开数据显示，集团核心资产价值从峰值约2000亿元大幅回落至百亿规模；2025年以来累计被执行金额已超120亿元。上海颛桥万达广场等优质资产以约七折价格出售，部分项目甚至以资产抵偿工程欠款，显示企业现金流承压明显。 深层诱因 分析人士认为，危机由多重因素叠加引发。2017年启动的轻资产转型未能有效抵御行业下行，而港股IPO四次受挫，触发380亿元对赌协议回购条款，更放大资金压力。此外，票面利率11%的4亿美元海外债形成负担：每年利息支出逾3亿元，对现金流的消耗相当于一座三四线城市商业体的全年营收。 连锁反应 债务压力已向外传导。截至2025年底，万达商管股权被轮候冻结50余次，供应商涉及的诉讼金额合计新增约76亿元。信用评级机构连续下调其债券评级，融资空间明显收缩。值得关注的是，资产接盘方从国际财团转向中建系等工程承包商，折射出商业地产估值与交易逻辑正在发生变化。 应对措施 管理层采取“断臂求生”思路： 1. 加速处置不动产资产包，2025年集中出售48座万达广场 2. 与债权人协商债务展期，将4亿美元债偿付期限延至2028年 3. 推动旗下业务板块分拆重组，保留核心商业运营团队 但业内普遍认为，上述举措更多缓解短期流动性压力，难以从根本上化解长期风险。 行业启示 此次危机为商业地产行业带来警示。随着中国城镇化率突破65%，传统购物中心开发逻辑面临结构性调整。专家建议，企业需要建立“运营+金融+数字化”的新模式，将资产周转率提升至国际REITs常见水平（通常6%-8%），而不是主要依赖资产升值获取收益。
企业经营的关键在于现金流管理与风险定价。面对周期波动和融资环境变化，依靠出售资产换取时间难以成为长期方案。只有坚持市场化、法治化原则，兼顾债权人权益、项目运营稳定与治理透明度，才能在“稳预期、稳信用、稳经营”中探索更可持续的化险路径，也为行业调整期的风险处置提供更具参考价值的样本。