2025年，成都商业地产市场面临深度调整。根据仲量联行最新发布的年度报告，这座中西部重要城市的办公楼市场体现为供应充足与需求不足的鲜明对比，反映出经济结构优化升级过程中的阵痛与机遇并存的复杂局面。 从市场供应端看，成都办公楼新增供应规模保持高位。2025年甲级办公楼新增供应44万平方米，乙级办公楼新增供应约22万平方米，使得全口径优质办公楼市场存量突破3000万平方米，居中西部首位。这个供应规模的扩大，原本是为了承接城市发展和产业升级的需要。然而，需求端的表现却未能与供应相匹配。甲级办公楼全年净吸纳量仅2.7万平方米，创近年新低，这直接导致市场空置率大幅上升。甲级办公楼平均空置率升至36.2%，较上年上升5.1个百分点，创2018年"去库存"周期以来的历史新高。 需求疲软的背后，反映的是经济发展动能的深层调整。从产业需求结构看，金融业、科技互联网和专业服务业仍是办公楼市场的主要支撑，但这些行业的用楼需求呈现出明显的优化升级特征。七成租赁行为源于搬迁或升级，小面积办公空间需求占比上升，较上年同期增加3.9个百分点。这表明企业正在进行内部结构调整，从粗放式扩张向精细化运营转变。另外，专业服务、科技与零售业的退租率均超过20%，其中办公需求降级占34.4%，面积缩减占29.0%，反映出部分行业在市场调整中的收缩态势。 租金下行成为市场调整的直观表现。甲级办公楼平均租金收至74.7元/平方米/月，同比下跌7.2%；乙级平均租金收至57.9元/平方米/月；产业办公楼租金报46.2元/平方米/月。业主为了维持出租率，采取"以价换量"策略，新租与续约租金均大幅下探。这种价格调整虽然短期内缓解了空置压力，但也反映出市场供需关系的失衡。 展望未来，市场压力仍将持续。未来三年，成都办公楼年均新增供应或超50万平方米，主要集中于天府新区与金融城三期。在持续的供应压力下，市场空置率预计在两年内或将突破40%，办公楼租金仍将继续下探。这对业主和投资者而言，无疑是严峻的挑战。 然而，挑战之中包含着转机。成都正处于从"地理腹地"向"开放前沿"、从"规模扩张"向"质效跃升"的关键转折点。在"十五五"战略框架下，成都的发展重点正在从单纯的增量扩张转向存量优化和质量提升。存量资产正从沉睡资源转变为高质量发展的关键载体。老旧园区、低效楼宇、闲置厂房通过功能重塑、绿色改造与数字化运营，正在成为人工智能、低空经济等未来产业的孵化空间，也是城市文化表达的新场景。 产业体系的优化升级为办公楼市场的转型指明了方向。成都正在加强科创策源力，推动高技术制造与数智绿色产业加速融合；深化国际消费中心建设，激发内生活力；凸显"一带一路"节点优势，推动"蓉企出海"迈向体系化。这些战略举措将逐步释放新的办公楼需求，特别是在高新南区和天府新区等重点区域。 对市场参与者来说，当前的调整期也是战略调整期。业主应重点维护既有租户，保持进驻率，提前进行租约续约谈判，方能维持项目自身的竞争力、稳定资产表现。同时，应积极探索办公空间的多元化利用，适应企业用楼需求的新变化，将压力转化为创新的动力。
市场波动往往是检验韧性、推动转型的契机；成都商业地产面临的供需再平衡压力，一方面促使各方回到运营能力与产品价值本身，另一方面也让存量改造、产业导入与制度型开放的发力方向更清晰。只有把“空间更新”与“产业升级”更紧密结合，将短期去化压力转化为长期结构优化动力，才能在城市高质量发展过程中稳住资产基本盘、培育新的增长点。