一、项目背景：城市更新浪潮下的农贸市场转型 近年来，城镇化加速、居民消费升级，传统农贸市场的改造提升成为多地城市更新和民生改善的重要内容。兰州市七里河区人口密集，生鲜消费需求旺盛，但部分老旧集贸市场长期存设施陈旧、环境一般等问题，亟需系统性改造。 ，中芯智慧市集项目落地。项目位于敦煌路与火星街交汇处，处在七里河区核心生活圈，周边居住人口集中，消费基础较稳。项目规划约400套，运营方自持40%，其余面积面向社会投资者开放，采用产权销售与统一托管相结合的运营模式。 二、问题指向：传统菜场的五重困境 业内人士认为，传统农贸市场普遍面临五类结构性问题，影响其持续经营。 其一，经营环境不佳。地面湿滑、异味等问题较常见，购物体验受影响，客流容易流失。 其二，食品安全监管薄弱。缺少完善的商品溯源，一旦发生食品安全问题，追责和维权难度较大。 其三，管理效率偏低。收费、统计、巡检等依赖人工，成本高且容易出现漏洞，难以满足现代化运营要求。 其四，客流结构偏老。年轻群体对传统菜场黏性下降，叠加连锁超市与生鲜电商扩张，分流压力加大。 其五，资产价值受限。业态层次不高、租金上限明显，市场整体价值长期偏低，回报空间有限。 三、解决路径：以智慧化手段重构市场生态 中芯智慧市集的思路，是以智慧化技术与规范化运营，推动传统农贸市场从环境、管理到食品安全的整体升级。 在硬件配置上，项目按精装修标准交付，配备中央空调、新风系统等设施，改善整体经营环境。在业态规划上，覆盖海鲜水产、清真牛羊肉、熟食、蔬菜水果、豆制品、粮油米面及面食糕点等品类，满足周边居民的日常消费。 在运营机制上，引入智能称重与收银一体化系统，支持移动支付和线上订单处理，同时建立商品溯源体系，以数据化方式提升食品安全管理水平。通过统一保洁、统一运营，减轻摊主日常管理压力，也有助于提升市场整体形象。 四、投资结构：托管模式下的收益分配安排 招商政策显示，项目采用10年托管运营模式，自2026年9月1日起算，实际租金按9:1在运营方与业主之间分成，托管期满后自动续约。项目方还提出前期提供8%的租金补贴，降低投资者初期持有成本。 在当前商业地产环境下，这类模式较常见：对中小投资者而言，统一托管可减少自主招租与运营管理的不确定性；对运营方而言，自持40%也反映了其对长期经营的投入意愿与责任绑定。 五、前景研判：民生商业转型仍需多方合力 从更大范围看，农贸市场智慧化改造既有助于提升城市治理，也能带动社区消费。近年来有关政策持续推动农贸市场标准化、智慧化建设，为此类项目提供一定支撑。 但智慧市集能否长期稳定运营，仍取决于多上协同：一是运营团队的专业能力与持续投入；二是周边消费能力及消费习惯转变速度；三是食品安全监管机制能否真正落地；四是投资者与运营方的利益协调机制是否清晰、可执行。
农贸市场改造既是城市更新的具体入口，也是观察民生改善的重要窗口。从传统杆秤到智能称重，从手写标价到数据屏幕更新菜价——变化体现在细节——也折射出城市治理方式的升级。如何让技术更好服务“菜篮子”，同时在现代化改造中保留生活气息，仍需在实践中持续探索。