上海最新发布的政策让楼市迎来了一波“利好”，调整了限购、公积金还有房产税这三大环节，目标就是给刚需和改善住房的人群提供更多方便。记者了解到，就在春节假期刚结束，2月25日这天，上海多个部门联合发了个通知，简称“沪七条”，市场反应很快。新政落地第一天，很多一线销售员跟我说，来看房子和咨询的人明显变多了。业内专家普遍觉得这次政策覆盖面广、很精准，能把刚需、改善还有置换这几类真实的需求都激活，这样一来新房和二手房的交易就会更活跃，流动性也能缓解一些。 限购这块的调整被看成是“含金量”最高的一步。根据新规，非上海户籍的家庭要是想买外环内的房子，社保交满3年改成了只要1年就行；如果已经交满3年的话，还能在外环内再买一套。58安居客研究院院长张波从数据角度分析说，去年的数据显示上海一二手房的客户重合度只有8.7%，到了2026年1月又掉到了8.5%，是全国最低的。他觉得这次把门槛降到1年，正好适合二手房市场以刚需为主的情况。他还透露说58安居客平台上找房的人占比同比涨了4.7个百分点，挂牌的房子只多了1.72%，说明刚需还是有潜力释放的。 另外新政规定社保满3年能多买一套房子。上海中原地产分析师卢文曦觉得这对改善型买家更有利。“多了一张房票就有了更多操作空间。外地户口的人通常是先卖后买，现在完全可以先买后卖甚至直接买第二套。”更重要的是这次新政第一次把居住证也纳入了购房资格里——持有居住证满5年的家庭可以买房。上海易居研究院副院长严跃进说，以前很多做服务或者公司总部在外地的人可能因为没交社保就没法买房，现在政策允许持有满五年的居住证就行。 公积金这块也有大动作。首套房公积金贷款额度从160万涨到了240万。如果家里有多个孩子或者买绿色建筑的话，最高还能上浮35%，单笔最高能贷到324万。广东省城规院的李宇嘉分析说这正好解决了当前的痛点。“现在买房的主力是刚需和刚改的群体，他们对价格和成本很敏感。公积金贷款最高324万而上海300万以下的二手房占了65%，意味着很多家庭光靠公积金就能搞定买房不用找银行借钱。” 除了额度增加，“认房不认贷”也让人很关心。新政明确只要名下没房子或者只有一套且贷款还清了，再买房还能继续用公积金贷款。严跃进说这让很多换房子的人能用上公积金。针对多子女家庭的政策也从首套扩展到了二套上浮20%。张波觉得这正好匹配了多子女家庭的居住升级需求。 个人住房房产税的微调也很有针对性。新政说上海籍家庭孩子成年后新买的住房如果是唯一一套可以暂时不征房产税。中指研究院的张文静认为这减轻了年轻家庭的负担。宋红卫补充说年轻人刚工作收入不高免税有利于刚需群体释放购买力。 对于接下来的走势大家都比较乐观。严跃进觉得政策会让各个子市场形成良性循环。比如非上海户籍的人只要1年就能买房去买二手房，房东就会挂牌置换进而带动新房去库存。张文静也表示这个政策能带动消费回升和产业复苏。