问题：房地产行业深度调整背景下，万科2025年度业绩预告显示亏损更扩大；公司预计2025年归母净利润亏损820亿元，上年同期亏损494.78亿元；扣除非经常性损益后的净利润预计亏损800亿元，上年同期亏损453.94亿元。尽管利润端承压，公司强调交付端持续推进“保质交房”，报告期内交付住宅11.7万套，经营服务业务营收相对稳健。 原因：从公司披露的构成看，亏损扩大并非单一因素所致，而是“结算规模下滑+利润率承压+减值计提增加+非主业拖累”等多重因素叠加的结果。其一，房地产开发项目结算规模明显下降，毛利率仍处低位。公司称，2025年开发业务结算利润主要对应2023年、2024年销售项目，以及2025年消化的现房、准现房库存；有关项目地价获取成本较高，导致结算毛利总额显著减少。其二，随着业务风险敞口上升，公司新增计提信用减值和资产减值，反映其在回款、资产处置各上面临更高不确定性。其三，部分经营性业务扣除折旧摊销后整体亏损，同时部分非主业财务投资出现亏损，进一步侵蚀利润。其四，部分大宗资产交易和股权交易价格低于账面值，意味着在资产盘活与结构调整过程中需要承担一定折价成本。 影响：业绩预告发出两上信号。一方面，利润与现金流压力仍是房企经营修复的核心约束。结算规模下降、低毛利项目集中入表以及减值计提增加，短期内对盈利形成明显拖累，也可能影响企业融资成本与市场预期。另一方面，交付能力与风险处置进度成为衡量企业韧性的关键指标。万科披露已完成近两年需交付量约70%，交付高峰期已过，后续交付压力有望下降；若交付节奏与资金安排更匹配，将有利于稳定客户预期和项目运营秩序，为经营修复争取时间窗口。 对策：面对盈利下滑与风险暴露，公司表示将推进经营改善，路径包括战略聚焦、规范运作和科技赋能等，以优化业务布局和结构调整，提升多场景开发与经营能力。内部管理上，公司称持续推动开发业务降本增效，强化管理费用管控与优化，实现开发业务管理费用连续两年下降。外部支持方面，公开信息显示，大股东深圳地铁集团以股东借款等方式提供流动性支持，累计向万科提供超300亿元股东借款，借款条件优于市场水平，帮助企业缓解阶段性资金压力。业内人士指出，在行业调整期，股东支持与企业自救并行，有助于提高资金周转的安全边际，但能否实现实质性改善，仍取决于项目盈利修复、资产负债结构优化以及经营性现金流回正的可持续性。 前景：从行业环境看，房地产市场仍处于供需关系重塑与企业分化加速阶段，房企利润表修复往往滞后于销售与融资环境变化。万科未来经营改善的关键变量主要包括：一是存量项目去化与结算质量，尤其是低毛利、高成本项目对整体利润的拖累何时缓释；二是减值计提节奏与风险资产处置效率，能否在“及时出清”与“稳定经营”之间取得平衡；三是经营服务等相对稳健板块能否扩大规模、提升利润贡献，形成对开发业务波动的对冲；四是交付压力下降后资金安排是否更趋从容，进而带动信用预期改善。总体看，在股东支持、费用管控与交付峰值回落等因素作用下，公司经营修复具备一定基础，但短期仍需面对毛利低位与减值压力，修复过程或呈阶段性、结构性特征。
万科年报预告折射的不只是单个企业的经营表现，也体现为中国房地产行业转型阵痛的一个样本。在“房住不炒”政策基调下，如何在短期风险化解与长期模式重构之间取得平衡，考验着所有市场参与者。这轮深度调整或将重塑行业格局。只有守住交付等民生底线、主动推进转型的企业，才更有可能在市场出清后迎来新的发展空间。