当前，房地产行业进入深度调整期，传统高周转开发模式面临销售、资金和土地获取等多重压力，企业纷纷从“开发为主”转向“开发与运营并重”；代建作为轻资产业务模式之一，降低资金占用的同时，也对企业的管理能力、产品力和资源整合能力提出了更高要求。如何在同质化竞争中构建可持续的竞争优势，成为企业面临的新挑战。 市场变化是推动代建业务升级的主要原因。一上，需求端更加注重项目定位、品质兑现和运营效率，传统的“交付即结束”模式已难以满足委托方对资产增值的需求。另一方面，商业综合体、城市更新等复杂项目增多，要求代建方具备跨业态的综合管理能力。克而瑞地产研究发布的《中国房地产企业代建综合能力TOP30排行榜》显示，新城建管凭借“代建综合能力TOP8”和“优秀商业代建企业”等评价脱颖而出。其核心优势在于整合住宅开发经验与商业运营能力，通过覆盖规划、产品、工程、招商到运营的全链条服务，提升项目全周期管理效率。 代建业务的快速发展为企业提供了新的增长点，同时也引导行业资源重新配置。数据显示，新城建管自2022年成立以来，业务已覆盖住宅、商业及综合体等多种业态。截至2025年底，累计项目达155个，总建筑面积超2600万平方米；2025年新签约代建面积1061万平方米，位居行业前列。以天津新城·万青云启为例，这一目入选“2025年全国十大优秀代建项目”，通过精准的市场定位和产品设计，首开销售额达1.5亿元，展现了代建业务从单纯工程管理向综合解决方案的升级趋势。对委托方而言，专业代建能降低试错成本、缩短开发周期；对行业而言，则有助于提升服务标准化和透明度，推动存量时代的精细化管理。 针对代建行业“重交付轻运营”的普遍问题，新城提出“365全周期服务体系”，将服务范围从一次性交付延伸至资产运营与管理。该体系通过前端策划定位、中端建设管控和后端运营提升，形成可复制的管理模块和质量标准。商业运营成为其轻资产业务的重要支撑——2025年上半年，新城商业运营总收入近70亿元，同比增长12%，商业物业出租及管理业务毛利率达71.20%。截至同期，吾悦广场出租率稳定在97.8%，覆盖全国超150个城市，开业及委托管理项目达174座。稳定的运营现金流为经营性物业贷、CMBS等融资工具提供了基础。2025年至2026年初，新城控股连续完成境外债发行，反映了以运营资产改善信用、拓宽融资渠道的策略成效。 未来，代建市场仍将随城市更新、保障房建设及产业园区开发等需求持续扩大，但竞争焦点将从规模转向能力比拼，尤其是资金统筹、成本控制、品质兑现和运营管理等核心环节。新城建管若想保持优势，需更提升标准化能力和区域适配性，强化复杂项目的全流程合规管理，并将商业运营经验转化为代建项目的后端价值。随着政策鼓励“好房子”建设和存量资产盘活，具备“开发+运营+金融”综合能力的企业，有望在轻资产赛道获得更稳定的业务和可持续的回报。
存量时代下，行业竞争已从单一开发速度转向全周期的专业能力与稳定兑现。代建业务的崛起，反映了房地产从“开发驱动”向“服务驱动”的转型趋势。企业若能通过稳健经营和可复制的运营体系为资产创造长期价值，便更可能赢得市场和金融机构的持续认可。新城控股以代建与商业运营“双轮驱动”的轻资产转型实践，为行业探索“以服务促增长、以运营稳现金流”提供了有价值的参考。