最近在成都，有位女生靠着110万现金外加220万贷款，一口气拿下了8套二环内的老破小，月供1.4万，租金却有2.1万，不仅覆盖了月供，还能拿到差不多10%的年化收益。有人说这回报率能让保险收益翻倍，但也有不少人质疑。他们觉得这其实是在赌30年的低利率、房价不跌和经济不衰退。万一现金流断了或者房价掉了，那可是负债了。可也有人觉得，只要地段好，老破小不仅能出租，还能搏拆迁。那这在广州能不能行呢？成都那位业主挑房的时候有三个硬指标：二环内、总价在30到40万、租售比得超过5%。不过在广州，像越秀、海珠这些地方确实能淘到总价二三十万的房子。不过这样的房子估计不太好租吧？再来说说回报率，最近广州二手房价一直往下掉，现在的均价是22714元/㎡，比2025年又跌了。租金也在降，去年全市监测点的租金是52.37元/㎡·月，比前一年下降了3.2%。虽说都在降，但和二三线比起来，广州的房价还是很高。所以从回报率来看，广州还是比不上那些地方。数据显示2025年上半年，一线城市的回报率是1.85%，二线是2.06%，三四线是2.58%。在广州，回报率2%已经很常见了，3%靠眼力，5%靠运气。中介协会的监测显示，热门板块的回报率基本都在1.5%到2.6%之间。像富力天朗明居、江南新苑这些能超过2.6%的小区也只有几个而已。而且不是每套都有这么高的回报，还得看户型、楼层这些因素。那位女生买的8套房都能做到5%的回报率，在广州这种普遍2%的情况下实在太难复制了。另外值得注意的是她买的房子有6套是带租约的，这说明人家买的是现成的现金流而不是预期。不过现在银行大额存款利率都不到1.4%，所以2%左右的回报率其实已经跑赢了存款利率。有些人觉得如果没别的投资渠道不如买套房出租，这也是一种选择，但选房的时候得注意几点：第一得是核心地段；第二要靠近地铁；第三最好是电梯房。看看成都那个故事虽然很难复制，但有句话挺有道理——“如果二环内的房子都租不出去了，那这个城市肯定有大问题”。套用在广州就是越秀、荔湾这些老城和天河体育西、海珠江南西这些地方。大部分租房的都是年轻人，他们特别看重通勤方便不方面。 楼梯房和电梯房租金差得还挺多。2月份全市电梯房租金是57.46元/㎡/月，比上个月涨了0.54%，楼梯房是43.95元/㎡/月，跌了0.50%。 投资老破小还是有不少风险的：第一是贷款限制；第二是保障房大规模入市会竞争压力大；第三是楼龄高的房子以后很难出手。“抄底老破小”这波热度其实就是大家在找确定性。当理财产品收益低、股市波动大的时候，看得见的租金现金流就变得很抢手了。但这条路门槛不低：得有钱、得懂板块、还得有耐心抗风险。评论区大家来聊聊：你会考虑抄底广州的老破小吗？