问题——市场仍调整通道，止跌企稳信号增多 国家统计局3月16日发布的商品住宅销售价格变动情况统计数据显示，2026年2月，70个大中城市住宅销售价格总体呈现“环比降幅继续收窄、同比仍处下降”的特征；从结构看，新建商品住宅价格环比上涨或持平城市数量增加；二手住宅市场的环比下跌幅度在各线城市普遍收窄，其中一线城市表现更为突出。值得关注的是，北京、上海二手住宅价格环比出现上涨，显示核心城市市场正在率先出现边际改善。 原因——前期调整充分叠加政策与需求共振，核心城市率先修复 数据表明，2月一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月下降转为持平，北京、上海分别上涨0.2%，广州持平、深圳小幅下降。二手住宅上，一线城市环比下降0.1%，降幅较上月明显收窄，其中北京、上海分别上涨0.3%和0.2%。与之对比，二、三线城市无论新房还是二手房，环比仍以下降为主，但降幅均较上月收窄，表明市场调整力度减弱。 业内分析认为，北京、上海二手房率先回升，主要基于三上逻辑：其一，前期价格调整较为充分。核心城市二手房挂牌量一度处于高位，供求矛盾阶段性突出，部分房源价格较高点回落幅度较大，为后续企稳提供空间。其二，政策环境改进。近年来各地因城施策，限购门槛、首付比例各上的优化调整，降低了交易成本，改善了市场预期。其三，结构性需求回暖带动成交修复。随着改善性需求释放及教育等公共服务配套对应的的阶段性购房需求升温，重点区域、优质房源更易形成成交，从而带动价格指数出现积极变化。 影响——交易预期改善，但“分化”仍是主基调 从同比指标看，2月住宅价格仍处下降区间。一线城市新房价格同比下降，二手房同比降幅亦较为明显；二、三线城市同比下降压力仍在。这意味着当前市场仍处于修复过程中，“环比企稳改善”与“同比仍在调整”并存，体现出由量到价、由局部到整体的渐进式修复路径。 更重要的影响在于分化。核心城市、核心板块由于人口与产业集聚度高、就业支撑强、改善需求稳定，往往更早出现成交修复和价格边际改善；而部分人口流出或库存压力较大的城市，仍需更长时间消化供给、修复预期。二手房率先反映市场温度，价格变化更敏感，北京、上海的表现对全国市场预期具有一定指引意义，但也不宜简单外推为全面回升。 对策——坚持因城施策，打通“购房—交易—供给”链条 业内普遍认为，促进房地产市场平稳健康发展仍需综合施策、精准发力：一是继续落实因城施策要求，围绕刚性和改善性需求优化住房金融、税费与交易便利化措施，稳定合理住房需求释放节奏。二是加快构建房地产发展新模式，推动供给侧结构优化，提升住房品质与社区配套，扩大适配改善需求的高品质供给。三是增强市场透明度与预期管理，完善二手房交易信息发布与服务体系，降低交易摩擦成本，促进形成更稳定的价格预期。四是统筹防风险与稳增长，合理安排土地供应与项目开发节奏，推动库存去化与新开工、交付之间的动态平衡。 前景——更多城市或迎来边际改善，但回升基础取决于就业与预期 从2月数据看，各线城市环比跌幅普遍收窄，说明市场下行压力正在缓释。业内预计，随着政策效应持续传导、交易活跃度逐步恢复，后续或将有更多二线城市在结构性机会带动下出现价格企稳乃至小幅回升的情况。同时，市场能否形成更稳固的回升基础，仍取决于居民收入与就业预期、人口流动趋势、城市产业支撑，以及住房供给结构是否与需求变化相匹配。
楼市回稳从来不是一蹴而就的，而是政策引导、市场出清与预期修复共同作用的结果；北京、上海二手住宅价格率先企稳，既是前期深度调整后的自然回归，也是政策持续发力的阶段性体现。当前市场正处于筑底修复的关键窗口期，能否实现更大范围、更具持续性的回稳，仍有赖于宏观经济基本面持续向好、居民收入预期稳步改善以及房地产长效机制完善。读懂数据背后的结构性差异，才能对市场走势作出更准确的判断。