问题：近年上海部分区域商务楼宇面临去化压力，新增供应与需求恢复节奏存错位。一些新项目入市后“以价换量”现象增多，存量空置与结构性过剩交织，对市场预期和资产运营形成挑战。 原因：一是供给端惯性延续。受城市更新、重点片区开发与项目建设周期影响，存量与在建规模在短期内集中释放，供给调整存在滞后性。二是需求端结构变化。数字经济、先进制造业与研发型企业对办公空间的偏好更注重功能复合、成本效率与通勤体验，传统单一写字楼的吸引力下降；同时企业在成本管控背景下趋于谨慎扩张，租赁决策周期拉长。三是空间分布不均衡。核心区优质楼宇与新兴板块的需求承接能力差异明显，部分区域出现“有楼无客”、同质化竞争加剧。 影响：商务楼宇去化难不仅影响土地与资产的周转效率，也可能带来连锁效应。对企业而言，租金波动与配套不足将抬升经营不确定性；对市场主体而言，资产收益下行可能增加金融与运营风险；对城市治理而言，低效空置空间挤占发展资源，不利于优化产业布局与提升城市综合承载力。在“以改革开放为动力推动经济高质量发展”的总体要求下，如何在稳增长与防风险之间把握好供地节奏、提升空间利用效率，成为必须直面的课题。 对策：针对上述情况，市政协委员李凌在专题会议上提出，建议在“十五五”期间，结合上海2035年城市总规，对中央活动区和主城副中心建立办公楼出租率管理的预期目标，并以此为基础，形成“新增商办用地供应与存量项目出租率”动态监测、联动挂钩机制。其核心在于以数据为依据、以出租率为“阀门”，将土地供应与市场承载能力相匹配：当存量出租率持续偏低时，适度放缓新增商办用地推出；当需求回升、去化改善时，再择机优化供给结构与节奏。 业内人士认为，这个建议表达出更强的“以需定供”信号，有助于推动从增量扩张向存量提质转变。下一步可从三上配套发力：一是完善监测体系，打通土地供应、项目建设、租赁交易与产业落地等信息链路，提高决策的及时性与精准度；二是加快存量盘活，通过业态重组、功能复合和更新改造，将部分存量楼宇导入科创研发、专业服务、城市公共服务及人才配套等需求，探索“办公+商业+社区服务”综合场景；三是优化制度环境，鼓励市场化并购重组与专业化运营，引导长期资本参与存量改造，降低制度性交易成本，提升资产的可持续经营能力。 前景：随着上海加快培育新质生产力、提升“五个中心”功能，未来办公需求仍具韧性，但将更强调高端化、绿色化、智能化与复合化。通过建立出租率目标管理与供地联动机制，既能避免盲目扩张带来的资源错配，也为优质项目腾挪空间、为新产业导入提供更高效率的载体支持。更重要的是，这种做法说明了以改革方式提升超大城市精细化治理能力的方向：把市场规律、规划导向与风险防控统一到同一套可衡量、可调整的机制中。
超大城市空间资源配置始终是道精细考题；上海提出的商办用地动态调控思路，既是对传统发展模式的反思，也是对新发展阶段城市治理的探索。在高质量发展背景下，如何通过制度创新提升土地利用效率，值得一线城市深入思考和实践。