我国商业不动产REITs试点正式启航，市场反应迅速热烈；1月29日，首批三只商业不动产REITs项目获上交所受理，预计募集总额达131.75亿元。这三只项目分别涵盖办公商业、零售奥特莱斯和酒店业态，充分说明了商业不动产的多元化特征。其中，中金唯品会基金规模最大，达74.70亿元，底层资产为郑州与哈尔滨的杉杉奥特莱斯项目；汇添富上海地产基金募资40.02亿元，对应世博滨江板块的办公商业项目；华安锦江基金募资17.03亿元，涵盖分布于18个城市的21家锦江都城品牌酒店。 政策推动是商业不动产REITs破冰的重要背景。2025年12月31日，中国证监会正式发布《关于推出商业不动产投资信托基金（REITs）试点的公告》，为市场提供了明确的制度框架。这个举措并非突兀之举，而是建立在我国REITs市场五年探索基础之上。截至2025年12月27日，全市场已上市78只REITs产品，累计融资超过2099亿元，总市值达2199亿元。2024年以来，中证REITs全收益指数上涨19%，REITs已逐步成为重要的大类资产配置品种。在此基础上，商业不动产REITs的推出可谓水到渠成。 商业不动产REITs试点的推出具有深层的现实需求。从全球经验看，商业综合体、商业零售、商业办公楼、酒店等商业不动产是REITs的重要底层资产。我国商业不动产存量规模庞大，但长期面临流动性不足的问题。许多优质的购物中心、写字楼、酒店等资产虽然运营稳定、现金流充足，却因缺乏有效的退出机制而成为"沉睡资产"。商业不动产REITs的推出，为这些资产提供了公开上市盘活的标准化路径，既能帮助企业拓宽权益融资渠道，也能为投资者提供新的资产配置选择。 市场参与度的快速提升反映了各方对这一创新的高度认可。1月30日，仅隔一日，又有5只商业不动产REITs集中申报，包括华安陆家嘴、华夏保利发展、华夏银泰百货、华夏凯德、国泰海通砂之船等项目。同日，华夏金茂购物中心基金发布招募说明书，光大嘉宝宣布推动旗下两只基金开展公募REITs申报。这些动态充分表明，商业不动产REITs已成为市场的热点，更多优质商业资产正加速走向资本市场。 商业不动产REITs试点的推出，对于构建房地产发展新模式至关重要。长期以来，我国房地产市场主要依靠开发销售模式，而商业不动产REITs的推出，为房地产企业提供了从"开发—销售"向"开发—持有—运营"转变的新路径。这种转变有利于引导房地产企业更加关注资产的长期运营和价值创造，而不仅仅是短期的开发销售收益。同时，REITs的推出也为资本市场增添了新的活力，丰富了投资者的资产配置选择，有助于提升多层次资本市场服务实体经济的质效。 从前景看，商业不动产REITs市场仍有广阔的发展空间。随着试点的推进，更多符合条件的商业不动产有望纳入REITs框架。这不仅包括传统的购物中心、写字楼、酒店，还可能涵盖产业园区、文化娱乐设施等多种业态。随着产品数量的增加和市场的成熟，商业不动产REITs有望成为与基础设施REITs并驾齐驱的重要资产类别，更完善我国多层次资本市场体系。
商业不动产公募REITs试点的启动，是资本市场创新的重要实践，也是盘活存量资产、提升资源配置效率的有效途径。通过规范运作、强化信息披露，开展试点工作，将为房地产行业转型和服务实体经济提供新动力。