和大家唠唠房地产这事儿。咱们手头有份报告，一共20页，主要就是说说地产周期是不是到底了，看看市场现状、大家有啥分歧，还有以后政策咋弄。报告说了，现在行业还在磨底呢，算是左侧筑底阶段，想要真正稳住得靠结构性突破加上政策一起来推。从2021年算起，行业已经跌了18个季度了。眼瞅着2026年初，重点26个城市的二手房签约量环比变好了，像厦门、南京这些地方增速都超过了20%。不过农历新年同比还没超过2025年初的高点，央行查了查，大家对房价上涨的预期都降到历史最低了，居民的收入和就业信心也不咋地，这也拖了行业复苏的后腿。 大家伙儿最关心的还是租金回报率能不能盖过房贷利率这档子事。报告里说，整体回报率高于房贷利率这事儿，并不是房价就一定能止跌的铁门槛。你看香港那个地儿，只有40平米以下的小户型回报率才能跑赢房贷利率。等到了2025年，房价其实已经止跌回升了。咱们再看上海，549个小区的租金回报率都超过了3%，而且1月份300万以下总价的二手房成交占了70%。刚需小户型这边有了结构性突破，就有了加速止跌的条件。不过说到底，修复房价预期才是关键。这就得靠城镇化、人口流入、居民收入增长还有地产流动性这几个方面的预期来撑场子。 核心城市二手房挂牌量下降也是多方面因素凑在一起导致的结果。上海链家搞那个“房客分离”模式先把低效挂牌给清退了出来，再加上春节前大家习惯把房子挂到平台上年后才看，房东这会儿也有点惜售心理，市场景气度本来就往上走了一点。到了2026年第五周的时候，合肥、深圳、上海好几个城市二手房价格环比都是正增长的样子了。这下看来核心城市的房价企稳苗头是越来越明显了。 政策这块儿2026年估计还是得死守“控增量、去库存、优供给”这九字方针。控增量嘛主要是宏观经济和地产慢慢脱钩呗，地产投资占固定资产投资的比重现在已经跌到了17.06%；去库存就盯着商品房待售面积怎么消化了；优供给就是新房价格涨幅要一直比二手房强。以后的增量政策重点可能还是在信用风险怎么出清还有流动性上怎么帮忙了，不会搞那种大干快上拉开工的强刺激了。参考海外的经验，后面的政策得靠货币和财政一块儿使劲儿。 像压低房贷成本啊、精准地把居民需求撬起来啊这招比较管用。等这一系列动作把市场预期扭转过来以后，就能平平稳稳地把地产周期这个坑填平了。