一、调整压力持续释放，行业进入深度重塑阶段 国家统计局数据显示，2025年全国房地产开发投资累计完成82788亿元——同比下降17.2%——其中住宅投资63514亿元，同比下降16.3%。销售端同样承压，全年新建商品房销售面积88101万平方米，同比下降8.7%，销售额83937亿元，同比下降12.6%。住宅销售面积与销售额降幅分别为9.2%和13.0%，略高于商品房整体水平。 面对持续的市场压力，不少房企选择主动收缩。鼎信长城投资董事长章华坦言，当前投资策略的核心是"宁可不投，不要投错"——在市场底部尚未确立之前，控制风险优先于规模扩张。 市场分化也在加剧。北京未来科学城置业有限公司董事长周月莉透露，2025年部分传统强势一线城市表现低于预期，反而是东北等区域市场在集团内部业绩靠前。这说明市场韧性并非均匀分布，区域性结构机遇依然存在。 二、跳出行业视角，宏观变量不可忽视 房地产市场的运行逻辑从来不是孤立的。长江证券首席经济学家伍戈在论坛上指出，研判房地产问题必须跳出行业本身，放在更宏观的经济格局中来看。出口形势、资本市场、科技产业、物价水平、外需结构等宏观变量，都在影响房地产市场的运行节奏，政策制定需要统筹考量，而非就房地产论房地产。 第十四届全国政协委员、中国发展研究基金会理事长张军扩也强调，释放和扩大投资需求潜力，需要抓住两个关键点：一是加快构建与新发展阶段相适配的城乡建设和房地产发展新模式；二是切实提振民间投资与外商投资活力。该判断将房地产转型置于更广泛的经济发展框架之中。 三、城市更新上升为核心战略，系统性变革加速推进 自2019年中央经济工作会议明确城市更新有关部署以来，相关政策体系持续完善。2026年1月，自然资源部与住房和城乡建设部联合印发通知，推出增强详细规划适应性、优化过渡期支持政策、推进存量土地与空间临时利用、鼓励资源资产组合供应与整体运营等举措，着力疏通城市更新推进中的政策堵点。 住房和城乡建设部原总经济师、中国城市规划学会理事长杨保军指出，城市更新已成为推动城市高质量发展的重要战略抓手。从增量开发转向存量运营，从规模扩张转向品质提升，这不只是行业发展方式的调整，更是一场涵盖理念、制度与技术的系统性变革。 四、"好房子+现房销售+改善户型"，住宅市场突围路径渐趋清晰 在住宅领域，伍戈明确提出，"好房子+现房销售+改善户型"是当前住宅市场唯一的增量赛道。这一判断背后，是消费端需求结构的深刻变化——购房者对居住品质的要求持续提升，对交付确定性的诉求日益强烈，改善型需求正在成为市场主导力量。 此外，现房销售的政策推进步伐也在加快。业内人士普遍认为，现房销售时代或许越来越近。一旦这一趋势成为主流，将从根本上改变房企的资金运转模式与产品交付逻辑，倒逼企业在产品力、资金实力和运营管理能力上全面提升。 在政策层面，伍戈建议加快出台商业不动产土地续期实施细则，推进公募REITs专项立法，降低资产估值折价，并允许单支REITs通过并购多个资产实现提质做强，以此激活存量资产的市场流动性，为行业转型提供更有力的金融支撑。 五、风险防范须主动靠前，止跌回稳仍需政策合力 伍戈还指出，房地产行业调整与金融风险的演绎节奏并不同步，防范化解相关风险的最佳策略是主动靠前、提前介入，通过总量性政策等手段防范风险扩散，推动行业真正实现止跌回稳。这一判断提示决策层，风险处置的窗口期有限，政策响应的时效性至关重要。
房地产关系民生与发展。调整期中，更需要以制度完善稳定预期、以城市更新打开空间、以高品质供给回应需求。坚持"房子是用来住的、不是用来炒的"定位，推动好产品、好交付与好运营形成合力，行业才能在分化中找到新动能，在转型中实现更可持续的稳健发展。