匈牙利租赁市场近期出现回暖迹象；匈牙利中央统计局与Ingatlan.com联合发布的最新数据显示，经历数月下跌后，租金于2025年12月转为上涨。全国租金环比上升0.6%，首都布达佩斯涨幅更为明显，达到1%。这表明市场可能正在重新寻找平衡。 不过，从年度维度看，涨幅放缓的趋势仍然清晰。全国年化租金涨幅为5.4%，布达佩斯为5.6%，较此前高位明显回落，显示市场正从快速上涨转向更理性的调整。专家指出，12月的回升究竟意味着趋势反转，还是下跌后的阶段性反弹，仍需后续数据验证。 房源供给变化被认为是影响租金走势的关键因素。Ingatlan首席经济专家拉斯洛·巴洛格表示，待出租公寓数量在2025年9月初超过18000套，到2026年1月初降至约17000套，减少约7.3%。供给收缩加剧了房源紧张，推动租金止跌回升，也使供需关系出现新的变化。 租金增长呈现明显分化。不同类型公寓的表现差异突出，反映出租赁市场内部结构的变化。状况一般的普通公寓涨幅更大，过去一年全国及布达佩斯的普通公寓租金均上涨7%。相比之下，新建或准新公寓表现偏弱，布达佩斯新公寓租金仅上涨1%，全国范围内甚至下降1%。这说明价格更亲民的房源需求依旧旺盛，而高端房源面临更大的去化压力。 具体价格上，2026年1月初，布达佩斯一套普通两居室公寓月租金约242000匈牙利福林，约合620欧元；类似的新建或准新公寓平均月租金为307000福林，约合790欧元。两者价差反映了市场对不同品质和年龄房源的定价差异。 地理位置对租金水平的影响同样显著。布达佩斯各区租金差距较大：第五区中位租金最高，达363000福林（约930欧元）；第23区最低，为183000福林（约470欧元），相差接近一倍。第八区、第九区等热门区域租金约250000福林；第十一区、第十三区分别约270000和260000福林，形成清晰的价格梯度。 布达佩斯以外地区租金整体更低，但城市间差异依然明显。德布勒森在省会城市中租金最高，月租金约190000至270000福林，仍比布达佩斯低约10%至20%。其他主要城市中，杰尔约200000福林；塞格德、维斯普雷姆约180000福林；佩奇约175000福林；凯奇凯梅特约165000福林；埃格尔约160000福林；米什科尔茨最低，约130000福林。不同城市的租金水平，为租户提供了更多选择空间。 短期租赁政策对长期租赁市场带来更复杂的影响。布达佩斯第六区年初实施短期租赁禁令后，新建或准新公寓平均租金升至352000福林，甚至高于第五区。分析认为，这可能与部分房东从短租转向长租有关。但禁令实施至今，并未带来租金的明显回落。一些房东在调整经营方式后，转而在长期租赁市场寻求更高租金，政策影响的深入显现仍需时间观察。 展望未来，市场走向仍存不确定性。专家普遍认为，未来几个月将决定12月的上涨是否会延续。可以确认的是，租金下行阶段已告一段落，租户再次面对更紧张的租赁环境。房源供给变化、经济形势及政策调整，仍将是决定市场走势的关键变量。
匈牙利租赁市场的起伏，折射出后疫情时代欧洲住房体系正在发生的深层调整；在货币政策变化与人口流动重塑的共同影响下，如何通过扩大供给、优化结构来缓解居住压力，将考验政府的政策能力与执行效果。这场围绕“住有所居”的治理挑战——不仅关系到市场数据的变化——也将影响城市发展与社会稳定的长期格局。