在一揽子稳市场政策持续落地的背景下，房地产市场正从“规模扩张”转向“结构重塑”。
近期，换购住房退还个人所得税政策再次延期、存量个人公积金贷款利率下调，以及部分城市优化购房政策、提升交易便利度等措施叠加发力，带动购房成本下降、预期改善。
市场运行呈现出二手房活跃度提升、核心区和高品质项目韧性更强、不同城市与区位分化进一步加大的阶段性特征。
问题：市场调整进入深水区，结构性矛盾仍待化解。
从全国层面看，房地产开发投资、新建商品房销售等指标仍承压，部分城市在阶段性回暖后也出现波动，说明市场修复并非一条直线。
同时，城市之间、城市内部板块之间的冷热差异更为突出：一些核心区域成交相对平稳，外围或产品力不足的项目去化相对缓慢；土地市场也呈现“优质地块更受青睐、非核心区域更趋谨慎”的走势。
市场整体趋稳与局部反复并存，成为当前较为典型的运行图景。
原因：供需结构性错配叠加预期变化，推动市场迈入存量主导阶段。
业内分析认为，多数城市市场承压的关键仍在于此前供需结构性错配带来的库存压力。
随着城镇化进程和人口、产业流动格局变化，部分地区新增需求放缓，而供给端在一段时期内形成的存量需要更长周期消化。
与此同时，居民改善性需求占比上升，对区位、配套、品质的敏感度更高，促使市场从“有没有”转向“好不好”。
政策端的减税降费、降低融资和购房成本、优化限购等举措，则进一步释放刚性与改善性需求，尤其对二手房交易活跃度形成直接带动。
影响：交易结构变化加快，二手房占比提升，“核心更稳、优质更强”特征凸显。
随着住房市场进入存量时代，二手房市场规模持续上升。
相关数据显示，2025年二手房成交面积在新房与二手房合计中的占比升至44.6%，较上年提高2.7个百分点，多地二手住宅成交面积占比超过六成，表明市场交易重心正在发生变化。
在一线与热点城市，政策优化与季节性因素共同作用，带动看房、议价与成交节奏加快。
以北京为例，部分板块不满2年的房源因税费成本下降而关注度上升，带动优质房源成交增多。
深圳、成都等地通过因城施策降低交易门槛、提升交易效率，也在一定程度上增强了市场活跃度。
同时，项目“分化”成为贯穿新房与二手房市场的共同特征。
记者走访发现，一些城市中心城区核心地段的高品质新盘去化表现较好，而部分存量老盘或产品竞争力不足的项目去化周期延长。
价格层面，上海、杭州等城市新房价格表现相对更为亮眼，也从侧面反映优质区域与优质产品的支撑作用更强。
土地市场方面，核心城市、优质地段出让地块更受企业关注，拿地行为更加理性审慎，企业更倾向在确定性更高的区域进行布局。
对策：坚持供需两端发力，突出“控增量、去库存、优供给”，更好满足合理住房需求。
在市场从增量扩张转向存量优化的过程中，政策着力点正在从单一刺激转向系统调适。
一方面，供给端要把握节奏、优化结构。
库存压力较大的城市，应避免盲目加大供地与开工，给市场留出消化空间，并通过优化产品结构、提升住房品质，推动供给与需求更匹配。
国家统计局数据显示，2025年末商品房待售面积较年初减少，且销售面积明显高于新开工面积，表明控增量与去库存政策取向正在显效。
另一方面，需求端要稳预期、降成本、畅循环。
通过延续和优化税费支持、公积金政策、交易流程等措施，提高刚需与改善性需求的入市便利度，促进以“卖旧买新”为特点的置换需求更顺畅实现。
各地应充分用好调控自主权，持续推进精准施策，避免“一刀切”，在保持政策连续性、稳定性的同时，因地制宜解决本地突出矛盾。
前景：市场有望在波动中趋稳，结构优化将成为主线，“好房子”与核心区仍是关键变量。
业内普遍认为，房地产市场整体趋稳的方向没有改变，但阶段性波动仍可能出现，尤其在不同城市经济动能、人口流入、产业支撑差异较大的背景下，分化趋势短期内难以逆转。
未来一段时间，供需再平衡将继续推进：库存出清速度、改善需求释放程度以及住房品质提升进程，将共同决定市场修复的斜率。
随着全国住房城乡建设工作会议对稳定市场作出部署，政策组合拳有望进一步促进供需平衡与结构优化，推动房地产走向以品质、效率与可持续为核心的高质量发展路径。
房地产市场正处于深刻的结构调整期。
从增量时代向存量时代的转变，不是市场衰退的表现，而是市场走向成熟和理性的标志。
在政策支持、市场分化、供给优化的共同作用下，房地产市场正在实现从规模驱动向质量驱动的转变。
未来，只有坚持因城施策、优化供给、满足合理需求，才能推动房地产市场在新发展阶段实现更加健康、更加可持续的发展。