近期,成都市金牛区茶店子板块房地产市场呈现明显降温态势。根据成都市住建局及对应的机构统计数据显示,该板块住宅均价已从2021年峰值的每平方米20750元回落至16500元左右,绝对跌幅达4250元,降幅约为20.5%。该变化折射出成都楼市正在经历的深层次结构调整。 市场供需格局发生显著变化。数据显示,2024年9月至2025年2月期间,茶店子板块待售房源从9200套增至12100套,增幅达31.5%。按当前成交速度测算,消化现有库存需要17.3个月。,市场成交结构出现分化,刚性需求购房占比达62%,改善性需求占28%,投资性购房仅占10%,较2021年的35%大幅下降。 从区域分布看,价格调整呈现明显的圈层差异。茶店子核心区域,特别是靠近地铁站点的地段,目前均价约为每平方米18200元,跌幅相对温和,约为12.3%。而周边板块如金泉街道一带,均价已降至每平方米14800元,跌幅达28.6%。以龙湖紫宸项目为例,其价格从峰值的每平方米20750元降至16300元;金科苑项目现价每平方米15800元,跌幅19.5%。 此轮市场调整的深层原因值得关注。首先,全国房地产市场自2021年起进入调整周期,成都作为新一线城市同样受到影响。其次,前期市场对地铁2号线及周边商业配套的预期已充分兑现,透支了部分上涨空间。第三,投资性购房群体集中退出市场,大量房源入市导致供应明显增加。此外,茶店子板块老旧住宅占比较高,也在一定程度上拉低了整体均价水平。 不容忽视的是,尽管房价出现回调,但成都市整体经济基本面保持稳健。2025年成都常住人口净增7.8万人,电子信息产业占全市工业比重达31.2%,为住房市场提供了基础支撑。茶店子板块住宅得房率普遍在79%至83%之间,刚需户型占比超过68%,较好匹配了本地实际需求。同时,高评高贷现象明显减少,占比从2021年的31%降至15%,市场风险有所降低。 房地产市场调控政策优化后,茶店子板块成交量环比小幅增长8%,显示刚性需求入市意愿有所提升。业内专家分析认为,当前市场正处于从投机主导向居住属性回归的转换期。对真实居住需求来说,价格回调提供了相对合理的入市时机,特别是核心区域的优质次新房源,其保值性相对较强。 从市场预期看,短期内茶店子远郊板块可能仍有小幅调整空间,而核心区域价格已趋于稳定。长期来看,依托成都持续的人口流入和产业支撑,核心区域优质房源具备一定保值能力。市场人士普遍认为,未来该板块不太可能重现此前的快速上涨,但也不会出现大幅下跌,整体将呈现平稳运行态势。
房地产市场调整在挤出投机泡沫的同时，也为真实居住需求创造了空间。茶店子板块的发展印证了"房子是用来住的"此定位，其经验表明：只有回归居住本质、契合产业发展的价值重构，才能实现市场健康发展。这对观察新一线城市楼市调控成效具有参考价值。（完）