问题：交易结构变化与去化压力并存 回顾2025年，佛山房地产市场围绕“控增量、去库存、优供给”持续调整，成交规模总体回落，但结构性特征更加突出。
根据相关平台数据，全年住宅新房、二手房成交合计近8.7万套，其中新房约3.2万套、二手房约5.5万套，二手房交易占比逾六成。
新房市场在供应收缩与成交回调中推进库存下行，但销售节奏放缓带来的去化压力仍需关注；二手房则延续成交主导地位，成为满足刚性与部分改善需求的重要承接端。
原因：供给收缩、价格预期与需求分层共同作用 从供给侧看，新房新增供应明显减少。
全年新房新增供应约2.5万套、307万平方米，同比分别下降22.6%和26.4%。
在供应减少的背景下，新房成交约3.2万套、逾380万平方米，同比降幅超过两成。
供给与成交同步回落，使得库存量继续下行，但由于销售速度放缓，市场去化周期约17个月左右，呈现一定反弹，说明市场仍处于“以时间换空间”的修复阶段。
从需求侧看，购房行为更趋理性，价格敏感度上升，推动交易向二手房倾斜。
二手房挂牌量持续增加，年末挂牌房源约12.17万套，较上一年增长8.1%，在供给更为充裕的条件下，市场仍以“以价换量”为主。
与此同时，新房与二手房之间的价格差扩大，部分购房者更倾向于选择总价可控、配套成熟、可即买即住的二手房，尤其在刚需群体中表现明显：总价100万元以内成交占比过半，144平方米以下户型成交占比接近八成半，反映出“以刚需为底盘”的市场特征仍是主流。
影响：区域分化加深，“主城区+强区”吸附效应突出 从成交分布看，区域分化依旧明显。
顺德区成交量保持全市领先，南海区紧随其后，两区合计贡献全市成交的六成以上；禅城、三水、高明位列其后。
在资金聚集方面，顺德多个项目在成交金额榜单中表现突出，显示人口集聚、产业支撑与交通配套较完善的板块，对购房需求与置业资金具有更强吸附力。
交易结构的变化也带来市场参与主体的调整：新房端更加依赖产品力、兑现力与服务能力，二手端则更考验信息透明、交易效率与价格预期管理。
二手房挂牌增加与成交基本持平的组合，意味着竞争加剧、价格博弈增强，短期内仍将对价格形成约束，但也有助于提升市场出清效率，促进供需再平衡。
对策：优化土地与供给结构，推动“好房子”形成有效供给 土地市场被视为房地产高质量发展的基础环节。
2025年佛山出让涉宅用地共39宗，比上一年增加6宗，供应规模保持适中。
拿地主体方面，国央企仍占主导，但民企保持一定活跃度，全年拿下5宗地块，显示市场信心在边际修复。
值得关注的是，优质区位带动溢价成交，全市有8宗地块溢价成交，集中在禅城、南海、顺德等核心区域，年底部分地块加速入市，中心城区竞争升温。
同时，供地结构分化明显：禅城、南海、顺德出让地块占比超过八成，三水、高明相对较少。
在此背景下，加强土地调控、提升存量土地处置效率成为重要抓手。
佛山出台的相关政策提出，加大存量土地“收调供”力度，鼓励依法协商收回（收购）、协议置换等方式，并探索运用专项债券回收闲置存量土地；回收后的土地可根据城市发展需要优化用途后再供应。
该思路旨在减少无效供给、改善供给质量，为“好房子”建设与品质迭代腾挪空间。
前景：政策与金融环境改善叠加，改善需求有望加速释放 政策与金融环境的边际改善，为市场企稳创造条件。
公积金贷款利率及LPR阶段性下调，有助于降低新增与存量房贷负担，稳定居民预期与购房能力。
随着核心区域优质地块陆续入市，市场供给将更集中于交通便利、配套完善、产品创新能力更强的项目，改善型需求可能在今年呈现更持续的释放态势。
业内也普遍认为，在需求分层与产品升级并行的趋势下，品质化、绿色化、智能化的住宅产品更可能获得市场认可，成为稳定交易与提振信心的关键变量。
总体看，佛山楼市正从“规模扩张”转向“结构优化”，二手房承担了短期交易主力角色，新房则需要以更强的产品力与兑现力赢得市场。
后续市场走势仍取决于就业收入预期、城市产业活力、土地与住房供给节奏、以及金融政策的持续性与精准度。
佛山楼市的深度调整折射出中国城镇化进程的新阶段特征——从规模扩张转向质量提升。
当二手房交易成为市场压舱石，当土拍热度聚焦城市核心区，这些变化不仅关乎房地产行业的转型路径，更预示着城市发展模式正在发生深刻变革。
在"房住不炒"的总基调下，如何通过供给侧改革满足人民群众对美好居住的新期待，将成为考验城市治理能力的重要命题。